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相続などで誰も住んでいない「空き家」を引き継いだ方はいらっしゃらないでしょうか？
日本では空き家が増え続け、社会問題になっています。その数は、全国の住戸の約13%程度を占めると言われており、今後も増え続けると予想されています。
空き家は不動産ですから、所有するだけで税金がかかってきます。しかも放置していると様々なリスクを抱えることにもなります。
このコラムでは、空き家を放置した際にかかる税金や、予想されるリスクなどについて説明いたします。
空き家にかかる税金
空き家にかかってくるのは「固定資産税」と「都市計画税（地方税）」です。
固定資産税とは毎年1月1日時点で土地や建物を所有している方に課せられる税金で、「課税標準額×1.4％（標準税率）」で算出します。
都市計画税とは毎年1月1日時点で市街化区域内にある土地と建物を所有している方に課せられる税金で、「課税標準額×0.3%」で算出します。
空き家を含む住宅には税金の支払いが減額される軽減措置特例があるので、実際には敷地面積に応じて以下の減額が適応されます。
- 敷地面積200㎡まで…固定資産税は1/6まで減額、都市計画税は1/3まで減額
- 200㎡を越える部分…固定資産税は1/3まで減額、都市計画税は2/3まで減額
ただし、現在では「特定空き家」に該当すると、上記の特例を受けられなくなってしまいます。
特定空き家は空家等対策特別措置法によって定められており、『そのまま放置すれば倒壊等の危険がある、衛生上有害のおそれがある、著しく景観を損なっている、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である』といった家屋を指します。
つまり、放置しすぎている空き家は税額が上がりやすいことになります。
空き家を放置することのリスク
空き家を放置していると下記のようなリスクが出てきます。
- 建物劣化リスク
- 犯罪トラブル
- 景観悪化
- 損害賠償
住んでいる人がいない場合は、定期的に管理がされないので傷みやすく、建物の価値を損ねてしまいます。建物が傷んだり、土地内の草木の手入れがされないままだと、周辺の景観を悪化させることにもなります。
また、人が住んでいないことで、不法侵入や不法滞在を招きやすくなり、犯罪を誘発する可能性もあります。
最悪のケースでは家屋の倒壊によって近隣の住民に損害賠償責任を負うこともあります。
このようにさまざまなリスクがあるので、住む予定の無い空き家については
- 売却
- 取り壊しの後土地のみを売却
- 賃貸などで再活用
といった方法を取る方が良いでしょう。
空き家を活用するメリットとデメリット
売却や取り壊しをしない場合は、空き家を賃貸に出し、他の人に住んでもらうのも良いでしょう。
（１）メリット
- 人が住むことにより家屋が傷みにくくなる（最低限の管理さえすれば良い）
- 賃貸収入を得られる
- 相続税対策にも有効
賃貸に出すことで得られるメリットでは主に上記のものがあります。賃貸収入を得ることも魅力ですが他の誰かに住んでもらうことで、わざわざ空き家に通う必要もなく最低限の管理さえすれば良いのです。
また、賃貸物件にすることで相続税対策にもなります。
相続時の不動産の評価額は時価よりも下がりますが、所有している不動産が賃貸だと更に下がるからです。詳しくは下記のコラムを参照してください。
（２）デメリット
賃貸物件として運営する以上、リフォーム費用がかかります。また、リフォームしたとしても、借り手が現れるかどうかもわかりません。
賃貸物件として再利用するなら、立地など、諸々の条件をよく考えた上で行いましょう。
まとめ
空き家にも税金がかかりますし、他にもいろんなリスクがあります。放置せずに早めに対処しましょう。
売却するか再利用するかは、それぞれのメリット・デメリットを考えた上で、決めましょう。
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