不動産による相続税対策①仕組みの解説

不動産で相続税対策

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家族が亡くなられて相続が発生すると、財産の総額に応じて相続税という税金を納める必要があります。
 

相続税の平均納税額は約800万円とも言われており、他の税金と違ってとても高額です

家族のことを考えれば、できる限り対策を講じて負担を減らしてあげたいですよね。
 

そんな相続対策の一手段として不動産活用があります。

これは生前贈与や生命保険加入と並んで、ポピュラーな相続税対策として知られています。
 

しかしながら、不動産で相続税対策と言っても、「何から始めたらいいのか、誰に相談したらいいのか」がわからず困惑するでしょう。
 

相続税対策において一番大切なのはまず仕組みを理解した上で、最適な方法を選択することです。

何故なら相続税対策に絶対的な正解はなく、財産状況や家族構成等の様々な要素によって取るべき手段も変わるからです。
 

この記事では、不動産活用が何故相続税対策になるのか、その仕組みについて解説いたします。

是非ご参考にしてください。

 

現金と不動産では相続税評価額が違う

相続税対策で不動産が効果的な理由は、他の財産と財産評価額が違うことです。

現金の場合は、相続税評価額はそのままですが、不動産の場合は土地と建物、それぞれの評価額は時価よりも低い評価額となります。
 

算出方法は後で述べますが、土地はおよそ20~30%減額、建物は築年数によって30~50%程度に下がります賃貸不動産であれば、もっと評価額が下がります

そのため、現金等は不動産に換えて相続した方が、相続税が安くなるというわけです。

 

不動産の相続税評価額の算出方法

(1)土地の計算方法

 
相続時の土地評価には、「路線価方式」と「倍率方式」という計算方法を使います。
 

路線価とは、国税庁が定めた土地の値段で毎年1月1日に評価が行われ8月頃に公表されます。

倍率方式は路線価が設定されていないエリアに用いられる計算方法です。(路線価が設定されるのは、主に全国の主要市街地の道路です。)
 

それぞれの計算式は下記の通りになります。

    路線化方式による土地評価正面路線価×奥行価格補正率×土地の面積

    倍率方式による土地評価固定資産税評価額×倍率

 
路線価および評価倍率は国税庁のホームページで確認することが可能です

 

(2)建物の計算方法

 
建物の相続税評価額は「固定資産税評価額×1.0」となり、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。(時価と比較すれば評価額は大幅に安くなります。)

固定資産税は都税事務所や役場の固定資産税課などの固定資産税台帳、自宅に郵送される固定資産税課税明細書で確認できます。
 

なお、建設中の建物の場合は評価額が「建設費用×0.7」で計算されます。

 

賃貸の場合は更に評価が下がる

前述の通り、相続時の不動産の評価額は時価より下がりますが、所有不動産が賃貸だと更に下がります。
 

(1)賃貸の土地の計算方法

 
土地のみを賃貸としている貸宅地と土地の上に賃貸物件を建設している貸家建付地の2パターンがあります。
 

    貸宅地の評価額自用地評価額-(自用地評価額×借地権割合)

    貸家建付地の評価額自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

自用地評価額…路線価方式か、倍率方式で算出。
借地権割合…土地の自用地評価額に占める借地権の価額の割合で路線価図で確認できます。
借家権割合…建物を借りている人が建物を利用する権利で借家権割合は全国一律30%です。
賃貸割合…貸し出されている部屋の床面積の割合。

 

(2)賃貸の建物の計算方法

 

    貸家(建物) 建物の固定資産税評価額 × (1-借家権割合×賃貸割合)

 

まとめ

解説した通り、不動産は相続税評価額が実勢価格よりも下がります。

相続税は相続財産額に応じて高くなる累進課税方式のため、相続財産の評価額を圧縮すれば、相続税が大幅軽減されるということです。
 

仕組みがわかったところで、次回以降は実際の相続税対策について解説していきます。

 


 

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