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不動産投資をして不動産収入を得ている場合は確定申告が必要ですが、その内容が疑わしいと税務調査のターゲットになってしまいます。では、どういった部分が「税務調査で狙われやすいポイント」になるのでしょうか。
実際に税務調査の連絡があっても、このポイントを理解しておけば、落ち着いて対処できるはずです。
不動産投資の税務調査でチェックするポイント
税務調査の現場において、税務調査官は限られた時間で数年分の会計資料を精査しなければなりません。そのため、ポイントを絞った上で確認してきます。
以下はそのチェックポイントです。
（１）収益の計上漏れ
家賃収入を得ている場合、家賃滞納による計上漏れがよくあります。売上の記帳は発生主義なので、滞納されている家賃も売上計上する必要があるからです。計上する時期も間違えていないか十分確認してください。
また、敷地内に自動販売機を設置している等、事業に付随して生じた収入についても計上しなければなりません。
（２）消費税の処理
賃貸不動産の経営には消費税が課税される取引とそうでないものがあり、処理を間違えやすいのです。
例えば、
- 居住用建物の家賃、共益費、礼金、火災保険など→非課税
店舗や事務所の家賃、仲介手数料、住宅ローンの事務手数料→課税
といった具合です。
住宅に付随する駐車場料金は1戸当り1台のみ課税対象外ですが、入居者の選択によって賃借を行う場合は、課税対象になります。
なお、消費税は課税売上が1,000万円以下の場合は非課税ですが、不動産投資とその他の事業による収益の合計が1,000万円を超えれば納税義務が発生します。
（３）経費計上されている項目
不動産関係で経費計上できる項目は決まっています。損害保険料や減価償却費、管理会社への業務委託料などは計上できますが、間違ったものを計上しないようにしておきましょう。
接待交際費や交通費についても、私用のものを計上していないかチェックしてください。税務署は不動産所得者には接待交際費や交通費はあまり必要ないと考えており、金額が大きい場合は、詳細を確認してきます。聞かれた場合は、内容を説明できるようにメモなどを残しておきましょう。
（４）敷金・保証金の償却処理
敷金や保証金は、通常では入居時に賃借人から預かり、退去時に修繕費を差し引いて返金します。そのため、計上するのは退去時に差し引いた修繕費相当分です。
しかし、賃貸契約で事前に敷金・保証金から一定額を差し引く（いわゆる敷引き）ことを定めていた場合、敷金・保証金を受け取った段階で敷引き額を収入として計上しなければなりません。
計上時期が異なるので注意しましょう。
（５）契約関係の書類がきちんと締結されているか
売買契約書や賃貸借契約書、不動産管理会社との管理委託契約書など各種の契約関係書類を見直して、物件の売買価格や家賃、管理費などが正しく収受されているか確認します。
減価償却費も正しく算出されているか見ておきましょう。
まとめ
税務署の職員も数が限られるので、あらかじめ確認するポイントを決めています。そのため、税務調査が入る場合は今回の記事を参考に準備を整えてください。
不安な場合は、税理士に連絡して対応してもらうと方法もあります。
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