不動産に関するお悩みは、池袋駅より徒歩５分の東京不動産税務相談センターにお任せください。税務や不動産売買のご相談だけでなく、管理会社・物件の紹介、空室対策についてのアドバイスまで可能です。
事前予約があれば、土日祝祭日や夜間の時間帯でも対応いたしますので、平日にお時間が取れない方も安心してご相談下さい。
前回、賃貸マンションの経営には「副業的な収入」「老後の資産確保」や、「税金対策」等々、様々メリットがあることを説明しましたが、同時にデメリットもあることに注意が必要です。
長期に安定した収入を得ることが理想ですが、それにはデメリットの理解と対策を立てておくことがとても大切です。
賃貸アパート経営のデメリット
（１）お金がかかる
マンション経営には、物件の取得費用や維持費用等、多くのお金が必要になります。
規模を考えれば、アパート経営よりも高額となります。
予め土地を持っている場合は、マンションの建築費用や諸経費だけで済みますが、持っていない場合の取得費用はそれなりに高くなります。
（２）空室や滞納リスク
マンション経営は家賃収入が主な収益源です。
つまり、入居者がいない場合には収入がなく、空室を埋めるための工夫をしなくてはなりません。
物件や、仲介業者の選定は慎重に行う必要がありますし、家賃の見直しや適度なリフォームも大切です。
また、入居者の家賃滞納にも迅速に対応しなければなりません。
滞納者が出ると家賃収入が得られない他、入居者をいれることもできません。
対応は所有者自身では困難な場合も多いので、管理会社に任せる方法もあります。その際は、適切に対応してくれる優秀な管理会社を選定しておくことが重要となります。
（３）資産価値が下がる可能性がある
地価が下がった場合、土地としての資産価値は下がります。
また、建物自体は老朽化によって価値が下がります。
（４）災害リスク
震災や台風などの自然災害が起こった場合、大きな損害を被る可能性があります。
ただし、新耐震基準以降に建設されたものであれば、戸建てやアパートと比較すると、特別大きな被害になる可能性は少ないとも考えられます。
リスクを最小限に抑えるには
（１）ニーズの分析
アパート同様、空室を増やさないためには、ニーズの多い物件を選定します。
ニーズが高いのは、東京圏（東京・川崎・横浜）の物件や駅近くの物件になります。長期的に収益が得られるかどうかしっかりと分析をした上で選定しましょう。
また、マンションは築年数が経過すると家賃相場が下がりますが、一定のニーズのある土地（例えば東京圏）ではリスクは最小化されます。
現状でも東京圏のマンションでは、築年数の経過したものでも家賃を下がらず、ニーズが高い状態をたもっています。
（２）管理の委託
家賃滞納やトラブルに対処するためにマンションの管理は専門の管理会社へ委託した方が便利です。特に家賃の催促は心身的に負担が大きいので、任せてしまった方が楽です。
管理会社の選定については、事前リサーチの上、長く付き合える会社を選びましょう。
（３）災害対策
マンションは戸建てやアパートなどと比較すると構造がしっかりしているものが多く、災害時に大きな被害となるものは少ないと考えられています。
ただし、それでも土地の地盤状態や周辺地域のハザードマップを確認しリスクの少ない物件を選択することは重要です。各種の災害保険に加入しておくのも良いでしょう。
また、万一の際に建物全体の補修リスクが生じる一棟買いではなく、区分所有を中心としてリスクを分散させることも有効といえます。
まとめ
マンション経営は、不動産投資の中でも安定した収益実績を持ちます。ただし、それには長期の堅実な経営が必要で、多くのリスクを回避していかなくてはいけません。
土地活用としてマンション経営を考えているのであれば、必要な対策を講じてリスクを最小限に抑えましょう。
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