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前回、前々回で不動産による相続税対策の仕組みや制度を説明したので、今回は実際に不動産を活用する事例をご紹介いたします。
マンション等の購入
ワンルームマンション等の購入は相続税対策になります。
過去のコラムでも述べたように、相続開始前に購入した土地は相続時には路線価方式か倍率方式で、建物は固定資産税評価額にて、評価額が大幅に減額されます。
土地はおよそ20~30%減額、建物なら築年数により30～50%程度下がります。
特に、人気エリアや駅直結物件等は時価と評価額の差が大きく出る可能性があります。
※以前はタワーマンションの評価額は高層階と下層階で変わらなかったため、時価と評価額の差が大きく節税効果はかなりありました。しかし、現在は高層階と低層階の差を埋める計算方法が定められているので、タワーマンションの購入に以前ほどの高い効果はありません。
賃貸アパートやマンションを建てる
相続時の不動産の評価額は時価より下がりますが、所有している不動産が賃貸だと更に下がります。
賃貸用の土地や建物の評価額算出には「借家権割合」という減額割合が適用されますが、この借地権割合は一律30%と大きいので、大幅な減額が見込めます。
その他にも様々な減額割合が適用されるので、賃貸アパートやマンションを建てることも節税に有効なのです。
なお、相続開始前に実際に人に貸し出している場合は、貸付事業用宅地として小規模宅地の特例が併用できます。
こちらも評価額を更に下げる制度として効果が高いので利用しましょう。
名義に注意する
注意点ですが、土地の購入や建物を建築する場合に名義人は親（被相続人）にしておきます。
子供の名義で建てた場合にはその不動産は生前贈与に該当してしまい、贈与税が発生してしまうからです。
生前贈与で相続税対策をする場合には子供の名義を使用しますが、その場合は贈与税の特例を使う等手順が変わってくるので注意してください。
賃貸をする場合のリスク
賃貸物件購入や建築には大きな相続税対策の効果がありますが、一方でリスクについて把握しておくことも大切です。
実際、不動産投資にリスクはつきものです。
空室が多く出てしまうと固定資産税や初期費用で組んでいたローンの返済が滞ってしまったり、金利のせいでランニングコストが高くなったり、修繕費用がかかったりと、大変なこともたくさんあります。
これらのリスクを認識した上で、活用した方が良いでしょう。
まとめ
アパート・マンションを活用した相続税対策について解説いたしました。
不動産投資は相続税の大幅な節税になりますが、デメリットもあることに十分留意しましょう。
安易な判断で不動産投資で大切な資産が減ってしまわないようにしてください。
不安な場合は専門の税理士に相談することもお勧めです。
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