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親から引き継いだ土地で賃貸不動産経営を始めようとしても、それが「市街化調整区域」にある土地だった場合は、色々と制限がかかることになります。
本コラムでは、「市街化調整区域」について解説いたします。
市街化調整区域とは
市街化調整区域とは、市街化を抑制する地域であり、住宅や施設などを積極的に作って活性化を行いません。言い換えれば、多くの自然を残すためのエリアであるといえます。
市街化を抑制しているので、住宅や商業施設などの建築は原則として認められていません。また、既存の住宅においても、リフォーム時には許可が必要な場合もあります。
これに対し、市街化区域とは市街化の活性を目的とする地域で、住宅などの建築については、許可なく行うことができます。
建物の建築には制限がある
市街化調整区域では住宅や商業施設などは原則として建築できません。ですが、下記のような一定の用途に関する建物は建築できます。
- コンビニや学校など地域にとって必要とされる建物
- ホテルや遊園地、ゴルフ場などの鉱山や観光資源の設備
- 市街化区域に建設できない寺や墓、老人ホームなど
また、住宅の場合でも、市街化区域に隣接・近接していて一体的な日常生活圏を構成していると認められる場所や、もともと居住用や業務用を目的としていた土地であれば、建築できる可能性があります。
ただし、条件に該当していても基本的には都道府県知事からの許可を得なければなりません。
なお、既存住宅の建て替えやリフォームを行う場合も、申請して許可を得る必要があります。
用途を変える場合も許可が必要
以前から賃貸経営を行っている場合は問題ありませんが、住宅だったものを賃貸物件（賃貸住宅等）に変更する場合は、別途申請が必要です。
なお、用途変更の許可基準は各都道府県によって異なります。
売却も容易ではない
市街化調整区域の不動産は通常の土地よりも制限が多い分、買い手が中々つかないと言えます。
同じ市街化調整区域の不動産でも、開発許可要件に差があります。要件がある程度緩和されている土地ならば、制限が少なくなるので比較的売れやすくなります。
市街化調整区域では土地が安く税金がお得
市街化調整区域の悪い点ばかりをあげてきましたが良い点もあります。
（１）土地購入の坪単価が安い
市街化区域に比較すると、土地の価格が安いと言えます。
そのため費用が抑えられ、少ない資金でも購入することができます。
（２）固定資産税が安くなる
市街化調整区域の土地価格は安いので、土地評価額ももちろん低くなります。
固定資産税は土地の評価額に税率1.4％をかけた金額が税額となるので、固定資産税の負担は少なくて済みます。
（３）都市計画税の負担なし
市街化調整区域の土地では都市計画税の負担はありません。
都市計画税は、その土地に暮らす人が必要とするインフラ設備等を整備していくためのものです。市街化調整区域では市街化が抑制されているので、都市計画税を負担する必要がないのです。
まとめ
市街化調整区域では、住宅や事業用の建築物を建てるためには、個別に審査をうけて許可を得る必要があります。賃貸物件を建てる場合も同様です。
また、既存のものを建替えたり、用途変更を行う場合も許可を得なければなりません。このため、非常に扱いづらく難易度が高いと言えます。
市街化調整区域において、賃貸経営を行う場合は、事前に専門家に相談した方が良いでしょう。
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