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赤字と聞けばどうしても悪いイメージが付きまといますが、全ての赤字が悪いわけではなく、「実は儲かっている」「節税となっている」場合もあります。つまり、良い赤字もあるということです。
良い赤字と悪い赤字は不動産経営においても、同様にあります。
この記事では、不動産経営における赤字がどんな状態であるか、「良い赤字」と「悪い赤字」の違いについても解説いたします。
赤字とはどんな状態か
一般的に赤字とは支出が収入を上回っている状態です。
収入＞支出なので赤字が続けば、資金が減り続け、やがては事業が倒産してしまう恐れもあります。
不動産経営においても「家賃収入−支出（経費）＝家賃所得」の金額がマイナスであれば赤字となりますが、全ての赤字が悪いとも言い切れません。
不動産経営における良い赤字
（１）帳簿上では赤字だが実際は黒字のパターン
帳簿上では赤字でも、実際のキャッシュフローは黒字で回っている場合があります。
何故なら、建物には時間の経過とともに下がる資産価値を経費計上できる「減価償却費」があるからです。この減価償却費は実際に支出をせず、帳簿上だけでの計上となるため、大きな節税効果を生みます。
例えば、家賃収入が200万円で、管理費や固定資産税にかかった経費の合計が170万円と仮定します。ここで減価償却費が50万円なら、帳簿上の経費は170＋50＝220万円で、トータルで20万円の赤字になります。
この20万円の赤字は給与所得などの他の所得と通算できるので、赤字分だけ所得税や住民税を低くできます。
実際は、200万円－170万円＝30万円で儲けがあるにもかかわらず、帳簿上で赤字となり、他の所得を節税できるのです。よって、この場合は良い赤字となります。
（２）貯蓄よりも効果的に物件が取得できるパターン
これはローン返済による赤字が良い赤字となるパターンです。
例えば、毎月1万円の赤字が出るキャッシュフローの物件を1,500万円の20年ローンで購入した場合、単純計算で20年後には1万円×12×20＝240万円の赤字を抱えて物件を取得します。
一方で、コツコツと貯蓄をして20年後に物件を購入する場合、年間で75万円、1ヶ月で6.25万円必要になります。もし、目標額が貯金できない場合、物件取得に20年以上の期間がかかることになります。
これは言い変えれば、240万円の赤字で20年で物件が取得できる場合と、20年以上の期間がかかる可能性があり1,500万円を貯めなければならない場合を比べた時、後者の方が得ですよねということです。
不動産経営における悪い赤字
悪い赤字とは、原因が「空室が続いて家賃収入自体が減少した」、「設備の不具合が続いて経費が予想以上に高くついた」、だった場合の赤字です。
利益を得られないまま、費用だけがかかり続けてしまうのであれば、いずれ事業を続けられなくなってしまいます。
また、収益の低い物件は価値が下がるケースが多いので、金融機関からの担保評価が低くなったり、売却の際に買い手が付かなくなる可能性が高くなります。
まとめ
不動産経営では、全ての赤字が悪いというわけではありません。
時には赤字を利用した節税によって、利益を得るということもできるのです。このようなテクニックを意識すれば、より経営の成功率も上がるでしょう。
ただし、節税にばかり気を取られていると、収益が落ちこみ、悪い赤字へ転向してしまう恐れもあります。収益を上げることも意識して経営に取り組んでください。
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