不動産の購入や改築時に発生する「不動産取得税」について

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土地や住宅などの不動産を取得すると必ず発生するのが「不動産取得税」です。

不動産取得税は各都道府県へ納付するいわゆる地方税にあたり、取得した不動産やケースによって税率と納付額は異なってきます。

家賃収入を得るには、賃貸用不動産の取得が必須となるので、この不動産取得税はおさえておきたい部分です。税率や、課税されないケース、軽減措置についても解説しますので参考にしてください。

 

不動産取得税とは

不動産取得税とは、土地や住宅を売買および贈与によって取得(有償か無償かは問わない)した場合や、改築や増築を行った場合に課される税金です。地方税にあたるため、実際の徴収は各都道府県が行います。

納付義務があるのは不動産の取得者で、取得日に応じて課税されます。

ただし、新築により建物を取得した場合では「最初の使用日」もしくは「譲渡日」が「取得の日」となるケースもあります。
 

①「最初に使用された日」が「取得の日」となるケース

賃貸業を行なう個人が、建築業者に賃貸建物を新築させた場合、新築した日ではなく、最初に借家人が使用した日が「取得の日」となる。
また、一般の個人が建築業者に自身の居住用の建物を新築させた場合、新築した日ではなく、最初の入居日が「取得の日」となる。

 
②「譲渡された日」が「取得の日」となるケース

建売分譲業を行なう会社が、建築業者に建売住宅を新築させた場合、新築した日ではなく、建売住宅が販売された日が「取得日」となる。(納税義務者は建売住宅の購入者)

 
①②のいずれの場合においても、新築日から6ヵ月までに、使用や譲渡が起きない場合は6ヵ月を経過した日が「取得日」となる。

 

税額と税率

税額は以下の計算式で算出します。

不動産取得税=固定資産税評価額×標準税率

 
固定資産税評価額とは、各地区の市町村長が定めた土地・家屋の評価額であり、固定資産課税台帳に登録されています。不動産の購入価格ではないので注意しましょう。

標準税率は4%ですが、現在は特例により一部が軽減されています。

    住宅用家屋および土地:3%(2021年3月31日まで)
    住宅以外の土地:4%

 

課税されない場合

課税標準となるべき価格が以下の場合、不動産取得税の課税対象外です。

  • 10万円未満の土地を取得
  • 新築や増改築の費用が23万円未満
  • 売買や贈与で取得した家屋の価格が12万円未満

 
ただし、

  • 10万円未満の土地を取得した日から1年以内に隣接の土地を取得した
  • 前述条件に当てはまる家屋の取得日から1年以内にその家屋と一構えとなる家屋を取得した

に該当する場合は例外的に不動産取得税が課税されます

 

軽減措置

不動産取得税には軽減措置も用意されています。
 

(1)新築の住宅を取得する場合

 
適用条件:土地を取得して3年以内で床面積50m2~240m2以下であること

家屋の税率軽減:(課税標準額-[控除額]1200万円)×税率3%
※認定長期優良住宅なら、控除額は1300万円。

土地の税率軽減:課税標準額×1/2×税率3%-[控除額]
※1/2特例は2021年3月31日まで適用
※控除額は下記いずれか多い方を選択
45,000円もしくは(1m2当たりの固定資産評価額×1/2)×(床面積×2)×3%
※床面積は200m2を上限とする

 

(2)中古住宅とその敷地を取得した場合

 
適用条件:個人の居住用に取得し、土地の取得前後1年以内であること
※床面積50m2以上240m2以下で昭和57年1月1日以降に新築され、新耐震基準に適合していると証明されたもの

家屋の税率軽減:不動産取得税=(固定資産税評価額-控除額)×3%

算定方法は新築住宅の場合と同様ですが、不動産の新築日と自治体によって控除額が変わってくるので各都道府県で確認します。

 

まとめ

不動産購入には大きなお金が動くため、税金も高額となってきます。

今回ご紹介した不動産取得税は固定資産税評価額の約4%も税金がかかってきますが、きちんと対策をしておけば、大幅な減税を受けられるケースもあります。

不動産を取得する予定がある場合には、きちんと調べておくことが大切です。

 


 

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