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賃貸アパートの経営には長期的に収益が得られることや、節税対策への活用等、様々なメリットがあります。
しかし、同時にデメリットもあるので、経営を始める前によく把握しておかなければなりません。
あらかじめ必要な対策がわかっていると、リスクを最小限に抑えることもできます。
本記事では、アパート経営に関するデメリットおよびその対策について説明いたします。
賃貸アパート経営のデメリット
（１）まとまった資金が必要
アパート経営には、物件の取得費用や維持費用等、多くのお金が必要です。
相続等で不動産を受け継いだ場合等は初期費用は安くなりますが、それでもまとまった資金が必要になります。
（２）空室や滞納リスク
部屋が常に埋まっている状況は理想ですが、残念ながらその様な保証はありません。
空室が増えてくると、家賃収入が減少してしまうので、ローンを組んで経営を行っている場合は大変です。
また、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。
家賃滞納は収入減となるだけでなく、滞納者が退去するまで新規の入居者を募集することもできません。
そのため、空室よりも大きな損失となる場合もあります。
（３）金利変動の影響を受ける
アパート経営のためのローンで変動金利を選んだ場合、ローン返済中に金利が上がると返済額が増えることになります。
近年は低金利が長く続いていますが、この先、10年・20年と続くかはわかりません。
アパート経営では建築資金が大きく、ローンの借入期間も長期になるため、将来的に金利変動での返済額増加と、建物の劣化による減収が同時に来る可能性もあります。
（４）長期間の運用が前提条件
賃貸アパートはすぐに売却して利益を上げることが難しい資産です。
普通の住宅のように買い手がすぐには付きませんし、売れたとしても希望額で売れる確率も少ないと言えます。
そもそも、賃貸アパートは売却で利益をあげるものではなく、長期に家賃収入を得ることによって利益をあげるものです。
（５）資産価値が下がる可能性がある
地価が下がった場合、土地としての資産価値は下がります。
また、建物自体は老朽化によって価値が下がります。
（６）火事や地震といった災害リスク
火事や地震等でアパートに被害が出ると、修繕費用が発生してしまいます。
人が住めないような状態になって経営を続けられなくなる可能性もあります。
リスクを最小限に抑えるには
（１）ニーズの分析
空室を減らすには、ニーズをしっかり分析しなければなりません。
特に物件の立地は大切です。
ニーズが高いのは、やはり利便性の高い駅近くの土地になります。
長期的に収益が得られるかどうか情報収集とマーケット分析をした上で物件を選びましょう。
（２）管理の委託
自分自身で賃貸アパートの管理もできますが、管理会社へ委託した方が何かとメリットが多いのでお勧めです。
家賃滞納が出た場合の対処や、空室が発生してからの入居者募集まで、スムーズに行ってくれます。
特に家賃滞納者への催促はストレスが溜まるので、任せてしまった方が楽です。
ただし、管理会社も色々あるので、事前リサーチの上、信頼できる会社を選択しましょう。
（３）災害対策
物件を選ぶ際には、災害を受けにくい立地かどうかの確認が大切です。
確認には各自治体がHPに載せているハザードマップ等を活用すると良いでしょう。
また、建物の耐震性・耐火性のチェックも重要です。特に中古アパートの場合は、耐震基準を満たしているかどうかよく確認しましょう。
新築の場合は、メーカーによって耐震・耐火性を高めた建物を提供していることもあるので、合わせてチェックすると良いでしょう。
最後に保険への加入も大切です。
適切な保険に加入していれば、災害の被害にあっても一定部分まで補償を受けることができます。
できれば火災保険だけでなく地震保険や施設賠償責任保険にも加入しておきましょう。
まとめ
賃貸アパート経営には、空室リスクや家賃対応の他、いくつかのリスクがあります。
土地活用としてアパート経営を考えているのであれば、必要な対策を講じてリスクを最小限に抑えましょう。
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