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親が住んでいた家を相続により引き継いだものの、「空き家になってしまった」ケースはよくあることです。
前回のコラムでも述べましたが、空き家は放置していると、固定資産税や都市計画税といった税金がかかったり、維持管理が大変であったりと、様々なデメリットが生じます。
住むか売るか活用するかにしても早めの対策が必要ですが、もしも売る場合には「空き家の譲渡所得3000万円の特別控除」を適用すれば、税金が大幅に減額されます。
このコラムでは、この特例制度について解説いたします。
空き家の譲渡所得3,000万円の特別控除
（１）概要
相続によって取得した空き家について、耐震リフォームや取壊しを行った後に売却した場合、譲渡所得の金額から3,000万円が控除される制度です。
対象となるのは、被相続人が生前に住んでいた住居やその敷地となります。
（２）制度の要件
- 昭和56年5月31日以前に建てられたもの
- 区分所有建物登記がされている建物（マンションは不可）
- 相続開始直前に被相続人以外に居住をしていた人がいない
- 売却する建物は相続や遺贈により取得したもの
- 譲渡の時において一定の耐震基準を満たす
- 耐震基準を満たさないなら取り壊して更地にしてから売却
- 売却期限は相続発生から３年以内の年の12月31日まで
- 売却金は１億円以下
- 親子や夫婦など特別な関係がある人には売れない
本制度の適用期間は2023年12月31日までとなっています。
これは元々2019年から延長された期限ですが、2019年4月1日以降に譲渡される建物については老人ホーム等に入居していた場合も対象となります。（ただし、一定要件を満たした場合に限る。）
（３）実務上は建物解体が必須
この特別控除を利用するには、実務上、建物を解体して更地にしてから売却することが必須になってきます。
「昭和56年以前に建てられた住居」が要件に入っているので、今の耐震基準をクリアすることが現実には不可能だからです。
わざわざ古い建物を好んで買う方も少ないので、わざわざリフォームして耐震基準に合わせるよりは、更地にして売る方が余計な手間も出費もかかりません。
空き家にも相続税はかかる
相続により取得する資産には当然相続税が課税されますが。それは空き家でも同じです。
相続税は相続財産の金額に応じて高くなっていきます。不動産を取得する場合は、課税額もそれなりになるでしょう。
そのため、相続税対策をしておかないと損です。
空き家の相続税対策として有効な方法の一つに、相続が始まってから持ち家のない相続人が空き家に住むことで節税をする方法、いわゆる「家なき子特例（小規模宅地等の特例）」の活用があります。
家なき子特例は、一定の要件を満たすことで土地の330㎡までの部分の相続税評価額を80％減額できるため、相続税を大幅に節税できるメリットがあります。
これ以外にも相続税対策の方法があるので、詳しくは専門の税理士にシミュレーションしてもらうことをおすすめいたします。
まとめ
空き家の相続問題は、これから本格的に増えてきます。少子化による住宅需要の冷え込みから長期間にわたる価格の下落も予想されます。
今回は売却を選んだ際の有効な制度をご紹介いたしましたが、他の選択肢を知りたい場合には専門の税理士にご相談ください。
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