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過疎化の進む地方だけでなく都市部でも空き家問題が深刻になっています。
介護施設利用者の増加や都市部への雇用の一極化など、原因は様々ですが、もし空き家を所有している場合はそのまま放置していると様々なデメリットを被ることになります。
本コラムでは空き家の問題点とその対策について説明いたします。
空き家の問題点
（１）維持費がかかる
劣化が進んで倒壊しないように定期的にメンテナンスをしなければなりません。
実は、人が住んでいない方が建物の劣化は早いとされています。劣化を防ぐには定期の設備点検や通水・通風が必要です。庭の草木なども放置すると、周囲の景観を損ねたり、害虫が発生する場合があります。
（２）今までの火災保険に加入できなくなる
人が住んでいた時の火災保険契約をそのまま引き継ぐことが出来ません。
火災保険は建物の用途で分かれるので、加入できたとしても一般物件扱いになり、火災保険料が高くなることが予想されます。
（３）取り壊し費用を請求される可能性がある
平成27年に施行された「空き家対策特別措置法」は、周辺に悪影響を及ぼすと判断された空き家を強制撤去できるものです。
即撤去されるわけではないものの、行政代執行により空き家の取り壊し費用を請求されるケースもあります。
（３）固定資産税が６倍になってしまう可能性がある
空き家を持っているだけで毎年固定資産税と都市計画税がかかります。
10年、20年と放置すれば累計の課税額はどんどん増えていきます。
また、空き家対策特別措置法により特定空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置から除外されてしまいます。
- 建物がない更地…固定資産税評価額×1.4％
建物あり1戸200平米以下の部分…固定資産税評価額×1/6×1.4％
建物あり1戸200平米を超える部分…固定資産税評価額×1/3×1.4％
これまで、建物がある土地に対しての固定資産税は上記のように減額されていましたが、所有する空き家に改善勧告があると、この税金面での優遇がなくなります。
（４）損害賠償の発生
空き家を所有して放置していると、ただ劣化して周辺環境に危害を加え損害賠償となるリスクもあります。
また、犯罪者の温床になったり、不法侵入されてそのまま不法侵入者が居座ったりしてしまう可能性も考えられます。その上、不法投棄を誘発する可能性もあります。
空き家の対策
自分や家族が住むことができれば、空き家の問題は解決しますが、必ずしも居住が可能だとは限りません。
デメリットだらけの空き家を有効利用できる方法としては、「活用する」か「売却する」の２点になります。
（１）空き家を活用する
空き家を活用することで、リスクのある資産を収益を生むものに変えることができます。
資産価値のある一戸建てなら賃貸戸建に活用したり、老朽化している場合は取り壊しをして駐車場にするという選択肢もあります。
なお、賃貸物件として活用するには、空き家の資産価値を正確に査定し、相場や収益の見込みを把握しておくことが重要です。
（２）空き家を売却する
活用が難しい場合は、売却を検討しましょう。
基本的に、住宅は時間が経つほど資産価値が下がっていきます。前述した通り人の住んでいない状態であれば更に劣化が進むため、資産価値の下落も大きくなります。
加えて、支払う固定資産税額の累積も大きくなるので、見込みのある時にできる限り早く売った方がお得です。
なお、空き家が相続により取得したものである場合は、譲渡所得の金額から最高3,000万円まで控除できる制度を活用できます。詳細な内容は次回のコラムで説明しますが、このような特例制度もあることを覚えておきましょう。
まとめ
空き家の管理は非常に大変で、通風と換気、通水、清掃、補修などを少なくとも1ヶ月に1回の頻度で行わなければなりません。また、人が住んでいなくても固定資産税等の税金を支払う必要があります。
色々とデメリットのある空き家には早急に対策を取るべきです。
住むのか、売るのか、活用するか、どれを選ぶにしても早めにアクションを起こしましょう。
専門家に相談して売却や活用のアドバイスを受けるのもおすすめです。
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