不動産に関するお悩みは、池袋駅より徒歩５分の東京不動産税務相談センターにお任せください。税務や不動産売買のご相談だけでなく、管理会社・物件の紹介、空室対策についてのアドバイスまで可能です。
事前予約があれば、土日祝祭日や夜間の時間帯でも対応いたしますので、平日にお時間が取れない方も安心してご相談下さい。
不動産収入で多くのお金を稼ぎたいのであれば、売り上げを意識するだけでなく「経費」を正しく理解することが求められます。
経費を正しく理解することで、税金を安く抑えることができ、結果的に手元に残るお金を増やすことに繋がるからです。
経費計上することで節税になる
不動産所得は賃貸収入＝売上から、維持管理や修繕等に支出した経費を引いた不動産所得に応じて、税金を払う必要があります。
不動産所得＝年間賃貸収入－年間経費
つまり、差し引く経費が多ければ多いほど、不動産所得を減らすことができ、かかってくる税金も下げることができます。
不動産投資においては税金も高額なものとなるので、節税することで収益に大きな違いが出てきます。
計上可能な主な経費
それでは不動産投資に伴う代表的な経費を挙げていきます。
（１）税金
- 固定資産税
- 都市計画税
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 印紙税
いずれも不動産購入をしたり、アパート経営には必要な税金で、経費に計上することができます。
（２）損害保険料
不動産を扱うのであれば、個々の物件のリスクを補償するために入るべき損害保険があります。
- 火災保険
- 地震保険
- 施設賠償責任保険
地震保険は基本的に単体の加入ができないので、火災保険と併せて契約します。火災保険での補償を補うために必須の保険です。
施設賠償責任保険は所有物件の不備や欠陥が原因で入居者等に怪我を負わせた場合や所有物を壊してしまった場合などに適用される保険です。
これらの損害保険料は経費に計上することが可能です。
（３）管理会社への業務委託料
所有している物件の管理を別の会社に業務委託している場合、その委託料を経費に計上することができます。
ここで言う管理会社とは、入居者専用の窓口業務や清掃をしている管理会社の他に、家賃の徴収を代行している会社も含まれます。
（４）税理士への報酬
確定申告や不動産登記等を専門の税理士に代行させている場合、その報酬代も経費にできます。
（５）減価償却費
減価償却費とは、「建物の取得費用を一括ではなく何年かに分けて経費計上する」という考えを基にした経費です。つまり、建築年数が経つにつれて劣化していく建物と設備においては、減価償却費を計上することが可能なのです。
具体的には「建物の購入にかかった費用を耐用年数に該当する償却率で掛けたもの」を減価償却費として毎年、費用に計上することができます。
- 耐用年数＝（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×0.2
減価償却費＝物件価格×耐用年数に該当する償却率
法定耐用年数は建物の構造（木造やRC等）で違ってきます。
詳しくは、国税庁の「耐用年数（建物・建物付属）」の一覧表より調べることができます。
（６）修繕費
- 部屋のクリーニング代
- 壁紙の張り替え
- 給湯器の修理
- エアコンの修理
これらは経年で修理が必要となるもので、経費として認められます。
ただし、機能を向上させるための費用には経費計上ができません。例えば、階段やエレベーターの修理は修繕費になりますが、階段に新たに手すりや滑り止めを設けた場合の費用は修繕費になりません。
（７）ローン金利
ローンの融資を受けて物件を購入した際には、借入金の金利や、ローンの融資を受けた年の手数料も経費になります。
（８）その他
物件視察に使用した交通費、不動産税務に関する書籍購入費、管理会社との交際費等は常識の範囲内で経費にできます。あまりにも回数や金額が大きい場合には税務署のチェックが入ってしまいます。
経費として計上不可能なもの
税金のうち、住民税と所得税は不動産投資に関係なく発生するので経費にはなりません。
まとめ
不動産投資は計上可能な経費を把握することで収益を伸ばすことができます。
賃料収入等の売上ばかりに意識が傾くかも知れませんが、支出部分である経費を理解しておくことは大切です。
ご自身で勉強して知識を深めることも良いですが、本業が忙しく時間が取れない場合は専門家に相談することも良いでしょう。専門家であれば、必要な知識を直接聞けるだけでなく、現状と未来予測を踏まえた「より詳しい所得税額のシミュレーション」も可能で、本当の収益を把握することができます。
確定申告や相続等、不動産に関するお悩みは池袋駅より徒歩５分の東京不動産税務相談センターまでご相談ください。 宅建士資格保有の不動産専門税理士が在籍しており、あらゆる悩みを解決いたします。
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