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資産運用の選択肢のひとつとして、「アパート経営」がありますが、アパート経営には、物件の取得費用や、維持費用等の多くのお金が発生します。
安定した資産運用を行うためには、これらの出費についてきちんと把握しておかねばなりません。
本記事で詳しく解説いたしますので、参考にしてください。
初期費用
（１）取得費用
アパートの土地や建物の購入費用です。
良い立地のものや築年数が新しいものは価格も高くなります。
アパートを建てる場合は規模や工法等によって金額は変わってきますが、大体は坪単価×延べ床面積で算出できます。
以下はおおよその指標です。
- 木造アパート…1坪当たり40～60万円前後
- 鉄骨造アパート…1坪当たり50～70万円前後
- 鉄筋コンクリート…1坪当たり70～100万円前後
（２）不動産取得税
不動産を取得して半年〜１年半程度で、納付通知が届く税金です。
標準税率は「固定資産税評価額×税率（4％）」ですが、平成33年3月31日まで軽減措置がとられ3％となっています。
（３）印紙税
アパート購入時の契約書や、ローンの契約書などに貼るための収入印紙代です。
契約する金額によって代金は以下の通りに変わります。
- 100~500万円未満…1000円
500~1000万円未満…5000円
1000~5000万未満…1万円
5000万~1億円未満…3万円
1~5億円未満…6万円
（４）登録免許税
不動産所有権の保存や移転の登記、抵当権の登記に際しては登録免許税がかかります。
（５）ローン手数料（保険料＋事務手数料等）
アパートローンを組んでいる場合、保証料と事務手数料がかかります。
保証料の目安は借入額の2%程度で、事務手数料には定額制と借入額によって変動する定率制がありますが、定額制であればおよそ3万円程度となります。
（６）税理士等の専門家への依頼料
専門家への依頼は内容や依頼先によって変わります。
維持費用
（１）光熱費
共用部分の電気代や水道代です。金額は軽微ですが、毎月発生します。
（２）修繕費
アパートの修理にかかる費用です。
築年数が10～20年も経てば外壁周りなど、高額な修繕費用がかかってきます。
（３）リフォーム費
入居者の退去に合わせて、クロス・カーペットの貼り替えや水回りの整備にお金がかかります。
築年数が経てば、リフォーム箇所も増えていきます。
（４）損害保険料
建物の火災保険料や地震保険料などにかかる費用です。
火災保険の契約は最長10年なので、まとめて保険料を支払う方が費用はお得です。
保険料は、施設の問題が原因で他人に損害を与えた場合の補償を行う「施設賠償責任保険」もあります。
これも加入は任意ですが、リスクヘッジのために加入しておくと良いでしょう。
（５）管理費
アパートの管理を管理会社に任せる場合にかかる費用です。
管理会社との契約によって費用が変動しますが、相場としては毎月の家賃の5％程度です。
（６）仲介手数料
入居者を紹介してくれた不動産会社に、家賃の幾分かを支払います。
仲介手数料の相場は家賃の0.5〜1ヶ月分＋消費税が目安となります。
税金
（１）固定資産税・都市計画税
固定資産税は不動産に課税される税金です。
アパートが市街化区域内にある場合には、都市計画税も課税されます。
（２）事業税
アパート経営の規模が大きくなると、事業税が課税されます。
アパート経営の場合は不動産貸付業にあたり、税率は5％となります。
事業税の対象となるかどうかについては、アパート経営の場合で貸している部屋が10室以上となった場合や年間事業所得が290万円を超えると税金が課せられます。
まとめ
アパートの経営は、初期費用のほかにも、維持費用や税金など、定期的に様々な支払いが発生します。
支払い用の資金を確保するためにも、資金計画を綿密に行う必要があります。
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