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確定申告の時期がいよいよ近づいてきました。確定申告とは、1年間の所得から所得税額を計算し、毎年2月16日～3月15日に税務署に申告・納付する手続きのことです。
手続き方法を理解しておくことも重要ですが、どのような場合に申告をしなければならないのか把握しておくことも大切です。
もし、対象なのに無申告だった場合は、ペナルティを課せられてしまいます。特に不動産経営を始めたばかりの人は、自分が申告の対象かどうか気になるところでしょう。
本コラムでは、確定申告が「必要な場合」と「不要の場合」それぞれについて解説していきます。是非参考にしてください。
確定申告が必要な場合
（１）不動産所得や事業所得がある
アパート経営やマンション経営等、所有している不動産で賃貸業をしている場合は不動産所得を算出して確定申告をします。不動産所得は家賃収入の年間合計から業務に必要な経費を差し引いて割り出します。
計上できる経費は以下のリンク先をご参照ください。
尚、賄い付きの下宿を経営している場合、部屋を貸すだけでなく食事を出すという役務の提供も含まれるため不動産所得ではなく事業所得を算出して申告します。不動産所得と同様に収入から経費を差し引いて計算します。
これらの所得を給与所得や雑所得（年金）等と合算し、所得税を算出します。
（２）所有している土地や建物を売った場合
土地・建物を売却した場合には譲渡所得税（所得税・住民税）がかかるので、売却で得た金額から購入した時の金額、仲介手数料など）を差し引いて譲渡所得の計算をします。
算出した額がマイナスでない場合には確定申告が必要です。（譲渡所得は他の所得と合算をせずに、単独で計算します。）
なお、建物の所有期間が５年以下かそれを超えるかで税率が変わってきます。
- ５年以下の場合は短期譲渡所得として所得税30.63％、住民税9％の39.63％
- ５年を超えるなら長期譲渡所得として所得税15.315％、住民税5％の20.315％
また、不動産売却の特例（控除制度）等を活用する場合も所得の額に関わらず確定申告をする必要があります。
確定申告が不要な場合
（１）所得金額の合計金額が所得控除以下の方
前述した不動産所得や事業所得について、各所得の金額がプラスとならない場合や、合算額が所得控除額を下回る場合、確定申告は不要です。
ただし、青色申告特別控除は申告して適用されるので、申告が不要かどうかの判断をする際は、青色申告特別控除がないものとして計算する必要があります。
青色申告の65万円控除は、期限内に確定申告書を出さないと控除を受けられないことに留意しましょう。
（２）給与所得以外の所得の合計金額が20万円以下の方
給与以外に所得がある場合、原則確定申告を行いますが、その合計金額が20万円以下なら不要です。
例えば、サラリーマンが副業としてアパート経営をしていても、その所得が年間20万円以下であれば確定申告をしなくても良いのです。
（３） 公的年金以外の所得の合計金額が20万円以下の方
公的年金の受給者で、その所得金額が所得控除の額を超える場合や、それ以外に所得がある場合は、確定申告をします。
ただし、公的年金等の収入金額が400万円以下で源泉徴収がされていて他の所得の合計金額が20万円以下であれば申告は不要です。
まとめ
不動産経営で確定申告が必要・不要なケースについて解説いたしました。不要なケースは実はほとんどなく、大半は確定申告が必要になってきます。
申告期限が迫ってから慌てないように、前もって不動産収入や経費の金額を計算しておく方が良いでしょう。
手間をかけたくない場合や確実性を求めるなら、不動産税務専門の税理士に代行を依頼するのも良いでしょう。
確定申告や相続等、不動産に関するお悩みは池袋駅より徒歩５分の東京不動産税務相談センターまでご相談ください。 宅建士資格保有の不動産専門税理士が在籍しており、あらゆる悩みを解決いたします。
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