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前回のコラムでは不動産収入があった際の確定申告について基本的な事項を紹介いたしました。
本コラムにおいては青色申告と白色申告の違いについてメリット・デメリットを詳細に解説いたします。
青色と白色どちらで申告すべきか
不動産所得の確定申告の方法には、青色申告と白色申告があります。２つの違いは確定申告書に添付する書類が異なることです。
青色申告をするためには、事前の申請が必要なこと、細かい帳簿が求められる等、白色申告に対して作成・提出に大幅な手間がかかります。ご自身で確定申告をする場合はかなり大変であることに留意しておいた方が良いでしょう。
ただし、青色申告は手間がかかる分、特別控除として最大で65万円の控除を受けることができたり、青色事業専従者給与の必要経費への算入、純損失の繰越控除など、メリットもたくさんあります。
青色申告のメリット
（１）特別控除がある
青色申告をする場合、不動産所得の金額から65万円、もしくは10万円を上限として特別控除を適用することができます。
ただし、65万円の控除を受けるためには国から「事業的規模である」と認定される必要があります。事業的規模とは、アパートであれば10室以上、貸家であれば5棟以上、駐車場ならおよそ50台分以上貸している（＝収入がある）ような場合です。
これらはあくまでただの目安であり、本来は実態に基づいて事業的か否かの判断がされます。
いずれにせよ、「65万円の特別控除は要件が簡単ではない」ということに十分留意する必要があります。
尚、10万円の特別控除であれば、マンション1室といった規模であっても問題ありません。
（２）専従者給与控除
家族や親族を従業員にして給与を支払った場合、その額を必要経費に計上することができます。対象者は、同居もしくは同一生計の配偶者や親族（その年の12月31日現在で15歳以上の子供、祖父母など）です。
白色申告でも専従者給与控除がありますが、配偶者86万円、その他の親族は50万円と上限設定がされています。青色申告の場合、（金額が妥当であれば）この上限はありません。
尚、青色申告で専従者給与控除を利用する場合は届出が必要です。
（３）３年間は赤字の繰り越しが可能
不動産所得の赤字分を、発生して3年以内に黒字になった年の課税所得から、赤字分を繰り越して差し引くことができます。例えば1年目に150万円の赤字、2年目に150万円の赤字、３年目に300万円の黒字が出たら、３年目の課税所得をゼロとすることができます。
大規模な修繕などで赤字になっても、翌年以後の税額を抑えることが可能です。
（４）少額減価償却資産の特例
30万円未満の資産であれば、毎年減価償却にせずに取得した年に全額経費にすることが可能です。
青色申告のデメリット
（１）事前に申請書の提出が必要
青色申告は、該当年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を所管の税務署に提出しなければなりません。（その年の1月16日以降に新たに新規開業した場合には営業開始日から2ヵ月以内）。
（２）細かい帳簿が求められる
青色申告で65万円の特別控除を受けるためには、正規の簿記の原則に従って取引を帳簿に詳細に記録（10万円の特別控除を受ける場合は簡易な簿記＝単式簿記で可）し、それを基に所得計算をしなければなりません。
具体的には売上や経費を記入した損益計算書、および年度の初めと終わりの資産を記入した貸借対照表の両方を作成します。
白色申告の帳簿と比べるとかなり手間となります。
白色申告のメリット
青色申告のように65万円や10万円の特別控除もなければ、赤字を3年間繰り越すこともできませんが、白色申告は記帳が簡単で、申告手続きがわかりやすいということが最大のメリットです。
初めての確定申告を自分一人でやりたいと考えているのであれば、最適な方法です。
まとめ
不動産の賃貸事業を経営している場合、青色申告は費用面で多くのメリットがあり、大きな出費の可能性に備える上でも効果のある制度です。
ただし、実際にどちらで確定申告をするかは税金額をシュミレーションした上で慎重に検討する必要があります。
不安な場合は、専門の税理士に相談することをオススメいたします。
次回のコラムでは確定申告の流れについて解説いたします。
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