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自身が所有する賃貸アパートやマンションに子供や親族などを住まわせる場合、無償であったり、固定資産税の年間支払額程度の家賃しか貰わない場合は「使用貸借」となります。
この使用貸借、親としては部屋が埋まって丁度良いという考えもありますが、税金面では少しデメリットがあります。
使用貸借とは
「使用貸借」とは無償で不動産を貸し借りすることです。会社とその経営者の間で締結されたり、親子間で締結されるケースが多く、大半は口約束で契約が行われます。
無償でなくとも、固定資産税の年間支払額程度の家賃しか払われない場合も使用貸借になります。
これに対し、賃貸借契約により賃料を設定して不動産を貸し借りすることを「賃貸借」と言います。親子間であっても、しっかりと正規の賃料を払っていれば賃貸借契約となります。
所得税への影響
不動産所得の申告時に計上できる経費は、不動産経営に必要な費用かつ、家事上の経費と明確に区分できるものに限られます。
しかし、使用貸借で貸している部分は不動産所得の業務における貸し付けには該当しないため、経費として認められません。
この取り決めは、親族に低額な家賃で部屋を貸し、意図的に不動産所得の損失を発生させ、他の所得と損益通算をさせる行為を防ぐためでもあります。
相続税への影響
不動産の相続税評価は、賃貸用であるかどうかによって評価額が変わります。
借地借家法の適用のある賃借人に賃貸している家屋は「貸家」、その貸家が建っている土地（敷地）は「貸家建付地」として扱われ、通常のものより土地はおよそ20~30%減額、建物は築年数によって30～50%程度に評価額が下がります。
しかし、使用貸借にかかる使用借権の価額は「ゼロとして取り扱う」ことになっています。つまり、使用貸借されている土地は通常の自用地として評価されます。
また不動産賃貸用の宅地は、小規模宅地等の特例の適用により200平方メートルを上限に評価額が50％も下がりますが、使用貸借部分は適用対象外です。
建物においても、使用貸借に用いられている部分については、土地と同様に通常の家屋と同じ扱いとなり、評価額が下がりません。
まとめ
空いている部屋に子供を住まわせるのにも、税金面でデメリットが生じます。
部屋が空いているからといって、家族に使用貸借するのではなく、通常の家賃で住まわせた方が、リスクは軽減されます。
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