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「不動産経営を行っていると税金が安くなる」というフレーズをよく聞きます。このフレーズ自体は間違ってはおらず、税金の仕組みを上手く利用すれば、不動産投資によって所得税や相続税の税額を減らすことが可能です。
相続税では、不動産の評価額が現金よりも安くなるようになっています。不動産が貸付用の場合や、相続税法上の特例制度を併用すれば、更に税額を減らすことも可能です。
所得税の場合、税金を計算する過程で行われる「損益通算」という仕組みを利用して大幅な節税を実現します。
不動産運用では最初の段階では減価償却費やローン金利など様々な経費がかかるので、収支が赤字になりやすいと言えます。しかし、その場合は赤字分を他の給与所得などから控除できるのです。
サラリーマンで不動産経営もしている場合、実際には所得が減っていないのに、税金の計算上は赤字分だけ所得を減らせるので、税金も減るというわけです。
節税のみを目的とした場合のリスク
確かに不動産経営によって節税効果は期待できますが、それのみを目的にするのは大変リスクがあります。
そもそも不動産経営とは、節税で儲けるのではなく、不動産運用による家賃収入あるいは売却益で利益を出すことが前提です。税金を減らすこと自体がゴールではありません。
損益通算を考えると、不動産投資の税金が還付されるのは損失が出ている時のみで、利益が出れば税金の支払いが必要になってきます。つまり、視点を変えれば赤字分を他の収入で埋め合わせているだけとも見れます。
節税は一時的なメリットであって、目的ではないと言うことです。最終的には家賃収入を増やし、賃貸経営を黒字化させなければ、手間ばかりかかって儲かっていない状態になります。
相続税の観点から考えても、節税によって不動産を安い金額で引き継げると解釈できますが、運営していくリスクが出てきます。つまり、長期の運営を考えずに、需要のない不動産を購入してしまうと、空室が続くあるいは売れない状態が続いて、結果的に資産価値も下がって損をする可能性もあるのです。
節税は目的ではなく手段
不動産経営では「将来的に利益を出して、一定の税金は納める」ものという認識を持っておきましょう。利益が出た場合にできる限り納税額を抑えられる方法を、取り入れていくことが大切なのです。
節税を目的ではなく手段として、ケースバイケースで活用していくのです。
不動産経営の収支を赤字で計上し続けていると、金融機関から「経営がうまくいっていない」と見られる可能性もあり、融資が難しくなってしまいます。今後、さらにローンを組んで物件を増やす予定があるなら、節税ばかりを優先するのではなく、黒字転換へ向かって運用していくことも重要です。
まとめ
不動産投資では所得税・相続税などの節税効果が期待できます。
しかしながら、節税のみを目的にした不動産経営は、後に空室が増えたり、資金繰りの悪化などのリスクも背負ったりする可能性があり、資産運用の観点で言えば本末転倒です。
不動産経営は税制におけるや仕組みやリスクも十分に知った上で、計画的に行うものと認識しておきましょう。
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