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持っている土地や建物等を売った場合には「印紙税」と「譲渡所得税」という税金がかかります。
印紙税は売買契約書に貼る収入印紙の購入にかかる税金で、契約金額によって決まります。
譲渡所得税は、売却で利益が出た場合にのみ発生します。売値が購入時よりも安くなってしまう場合には適用されません。
印紙税と違って、譲渡収入や取得費、譲渡費用などの差異や、土地の所有期間によって税率が変わってくるので、税額の算出にはこれらの項目を理解する必要があります。
本記事ではこの譲渡所得税について説明いたします。
譲渡所得税とは
所有している土地や建物の他、株式や車等を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言い、その譲渡所得にかかる税金を「譲渡所得税」と言います。
譲渡所得税は具体的には「所得税」と「住民税」になります。
譲渡所得は正式な名称ではなく、これらの税金の総称です。
なお、不動産の譲渡所得税は「分離課税」と言い、給与所得や事業所得など他の所得と切り離して計算します。
譲渡所得の計算式
税額を計算するには、まず譲渡所得を算出します。
譲渡所得は、単純に売れた価格そのものではなく、不動産購入時の価格や売る際にかかった費用を考慮したものです。
具体的に以下の計算式で求めることができます。
- 譲渡所得＝収入金額−取得費−譲渡費用
①収入金額…不動産売却時の金額
②取得費…不動産購入にかかった費用の合計
- 不動産購入費や建築にかかった費用
- 印紙税、登録免許税、不動産取得税等の税金
- 業者への仲介手数料
- 測量費、整地費、建物解体費等
- 設備費や改良費
- 一定の借入金利子
なお、建物の経年劣化による減価償却費は取得費の合計額から差し引きます。
③譲渡費用…売却時の費用
- 印紙税
- 業者への仲介手数料
- 立退料
- 建物の解体費
- 売買契約締結後に支払った違約金
- 借地権の名義書換料
税額の計算方法
譲渡所得税は以下の計算式で算出します。
- 税額 ＝ 課税譲渡所得 × 税率（所得税・住民税）
不動産売却による所得税は、前述したように給与所得や事業所得とは切り離されるので、個別に税額を計算します。
また、所有期間が５年を超えるかそれ以下で、短期か長期かに分けます。
判断は売却を行った年度の1月1日時点を基準とします。
- 5年以下の不動産…短期譲渡所得
5年を超える不動産…長期譲渡所得
所有期間と各税金の税率については以下の通りです。
税額控除の特例制度について
譲渡所得については様々な控除制度があります。
マイホームの売却や、特定土地区画整理事業等のために土地等を売却するなど、一定の要件を満たす必要がありますが、高額の税金を控除することも可能です。
具体的な制度内容については次回の記事で解説いたします。
まとめ
説明した通り、所有している不動産を売って利益を得た場合は税金が発生します。
税金が発生すれば、ただしい税額を計算して確定申告を行う必要があります。期限は通常の確定申告と同じく翌年の2月16日〜3月15日なので、忘れないようにしましょう。
損失が出ている場合は申告の必要はありませんが、「損益通算」や「繰越控除」を利用した節税も可能なので、申請の準備をした方が良いでしょう。
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