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本業もしくは副業として、アパート経営やマンション経営を始める場合、高額な資金が必要になってきます。自己資金で全て賄えるのであれば問題ありませんが、大抵は金融機関での融資によって資金を集めることが多いでしょう。
今回のコラムでは、不動産投資における融資の特徴を解説いたします。
不動産投資の融資とは
不動産投資の融資とは、銀行などの金融機関から投資資金を借りることです。利用できる金融機関はメガバンクや地方銀行・信用組合の他、条件によっては公的金融機関である日本政策金融公庫も可能です。
不動産投資の融資は以下の側面について特徴があります。
（１）融資額
一般的な住宅ローンと違い、不動産投資の融資であれば、返済のお金は給与に加えて家賃収入からも払うことになります。
そのため、住宅ローンよりも高額な融資を受けやすいとされています。
（２）融資金利
金利には返済完了まで金利の変わらない「固定金利」と、定期に金利が変動する「変動金利」があります。前者は返済計画が立てやすく、後者は返済計画が立てにくいものの借り入れ後に金利が下がれば返済額が減るという特徴があります。
なお、金利自体は住宅ローンよりも高めに設定されています。これは、高額の融資を行うことや、家賃収入が下がった場合のリスクを考えてのことです。
（３）審査
融資申請者の年収や勤務先・勤続年数を「属性」と呼びますが、不動産投資の融資は属性だけではなく物件や投資の事業としての採算性などもチェックします。
物件の利回りや物件自体の価値も審査の基準となることが不動産投資における融資の特徴といえます。
メリットとデメリット
（１）メリット
不動産投資の融資を受けるメリットには以下のものがあります。
- 自己資金が少なくても投資できる
- 投資のタイミングを逃さない
- 家賃収入でローン返済ができる
冒頭でも述べたように、不動産投資には高額の資金を要します。自己資金が増えるのを待っていては投資のタイミングを逃す可能性もあります。
融資を利用することで、自己資金の不足を補うことができますし、投資のスピードを早めることもできるのです。
また、家賃収入を融資返済にあてることができるので、住宅ローンよりも高額な融資を受けやすく、投資の幅も広げやすいと言えるでしょう。
（２）デメリット
あくまで融資ですので、賃貸物件の運用がうまくいかず、返済困難となる怖れがあります。
本業の収入を考慮すれば、破綻してしまう人は少数ですが、収支バランスや返済計画におけるリスクについては十分に理解しておきましょう。
融資審査のポイント
融資を受けるための条件は各金融機関によっても異なりますが、不動産投資の融資を受ける場合、以下のポイントがチェックされます。
- 属性
- 自己資金
- 物件の情報
属性とは融資申請者の年収や雇用形態、勤務年数などです。個人の属性は信用度に直結するので、厳しく審査されます。安定した雇用状態にあると判断されれば融資獲得率も上がるでしょう。
自己資金とは、ローンの頭金のことです。金額が多いほど貸し倒れのリスクも少なくなるので、金融機関側としては融資しやすくなります。そのため、1割か2割程度の頭金を用意しておいた方が無難です。
投資先の物件情報は大切な項目で、「収益性が高いかどうか」がチェックされます。物件の収益性が高ければ、「ローンの返済能力が高く、担保としての価値がある」という評価にもなるからです。
まとめ
不動産投資における融資について解説いたしました。住宅ローンと似ているものの、融資条件や審査ポイントが変わってくるので注意しましょう。
不動産投資家を取り巻く状況は日ごとに厳しくなっており、現在では融資が簡単に下りない傾向にあります。そのため、事前にしっかりと戦略を立てることが必要不可欠です。
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