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賃貸アパート経営やマンション経営を数年行っていると、「修繕費」がかかってきます。修繕費は経費として計上できますが、内容によっては「固定資産の資本的支出」とされて、経費計上できない場合もあります。
このページでは、修繕費と資本的支出の違いについて解説していきます。
修繕費とは
まず修繕費とは、故障した固定資産を通常の維持管理の範囲内で原状回復させるためにかかった費用を指します。割れたガラスの取替えや雨漏りの修理などが当てはまります。
また、20万円未満の修理や、3年以内の周期で行われる場合も、「修繕費」として費用計上が可能です。
資本的支出とは
資本的支出とは、建物や設備の修繕について付加的な機能を加えるために支払った費用を指します。壁をモルタルからタイルに張替えた場合が該当します。
費用は、一度に経費計上することが不可能で、修繕した資産の耐用年数に応じて減価償却により経費化します。
耐用年数は賃貸不動産の構造（木造、軽量鉄骨や鉄筋コンクリートなど）で変わりますが、いずれにしても長い期間の分割となってしまうので年間の経費計上額は少なくなります。
修繕費と資本的支出の区分について
生じる費用が修繕費か資本的支出かの判断基準を簡単に言えば、「原状回復のみか、当初より良くなるか」「資産価値を高めるものか、耐用年数を増加させるものか」となります。
とは言っても、判断が難しい事例もあります。その場合、「形式基準」に従って判断することになります。
（１）修繕費となる場合
- 生じた費用が20万円未満
- 3年以内の周期で支出が発生しており、定期的な修繕が必要な状態
- 通常の維持管理内の修繕
- 生じる費用が60万円未満、もしくは修理した資産の前期末取得価格の10%未満
（２）資本的支出となる場合
- 目的が資産の価値を高めるものであったり、耐久性を増すもの
（３）7:3基準（割合区分）
法人の場合、「割合区分法」を採用すれば、資本的支出と修繕費を7：3の割合とすることができます。
また、それ以外の場合でも、割合区分については「支出金額の30％」と「前期未取得金額の10％」のどちらか少ない金額を修繕費、残りを資本的支出として処理できます。
「前期未取得価格」とは、前期末の時点での取得時の価格と、その後の資本的支出の合算額です。
例えば、前期未取得価格600万円のものを100万円で修理した場合、
・前記未取得価格の10%＝60万円 （支出金額より低いため、全額修繕費計上不可）
・支出金額の30％=30万円
となるので、少額の30万円を修繕費として計上し、残りの100-30=70万円を固定資産にできます。
（４）災害の特例
災害の発生による支出なら、70％相当額が資本的支出、30％相当額が修繕費となります。
まとめ
修繕費となるか、資本的支出となるかで、経費計上のタイミングも異なるので、税額にも大きく影響します。判断にはある程度の知識や経験を要するので、ご自身でやる場合には手間も時間もかかります。
面倒であったり、不安な場合は、専門の税理士に相談する方が良いでしょう。経費なのか、減価償却なのか、すばやく判断して会計処理を円滑に進めることが可能です。
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