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所有している不動産の他、株式や車等を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言い、その譲渡所得にかかる税金を「譲渡所得税」といいます。
この譲渡所得の算出は確定申告に必要です。計算には収入金額や諸費用の他に、不動産購入や建築にかかった費用である「取得費」が必須ですが、物件の購入がだいぶ前だと価格が不明な場合もあるかと思います。
本コラムでは「取得費不明の場合の措置」について説明いたします。もし、不動産の売却を検討しているならば、対処法を押さえておきましょう。
取得費とは
取得費とは、不動産購入に要した費用、建築費用、設備費や改良費等を合計したものです。
住宅の場合は、経年劣化による減価償却費が取得費の合計から差し引かれます。
取得費が不明な場合の措置
住宅を購入してから長い年月が経っていたり、先祖代々受け継がれてきた住宅の場合は取得費がわからない場合があります。
もし、取得費が不明の場合、租税特別措置法第31条の4第1項で、「譲渡対価の5％相当額を取得費とする」ことが可能とされています。
これは厳密にいえば、昭和27年12月31日以前から所有していた住宅や土地を売却する場合となっていますが、それ以降に取得した不動産売却の際でも、適用は可能です。
ただし、実際の購入金額が概算取得費より明らかに上回る場合は、不利益になってしまいます。例えば、平成初期のバブル期に購入した都心の土地だと、現在の売却価額の5％程度になる可能性は少ないはずです。
所得税では必ずしも実額が記載された証票類がなければ、認めないという姿勢は取っていません。間接的資料や推計によって課税価格を決定することもできるようになっています。
そのため、国税庁が公表している「建物の標準的な建築価格表」や、一般財団法人の日本不動産研究所が出している「市街地価格指数」を用いる場合もあります。
前述した5％の概算取得費の計算よりも妥当だと認められれば、そちらの計算が適用されることになります。
まとめ
譲渡所得の確定申告は、不動産売却を行う上で必要な手続きとなります。
物件が古く、取得費がわからなくても、譲渡所得を算出できるので、ご安心ください。もしご自身での算出が難しい場合は、専門家を頼ると良いでしょう。
税理士であれば申告を代行することもできるのでお勧めです。
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