不動産に関するお悩みは、池袋駅より徒歩５分の東京不動産税務相談センターにお任せください。税務や不動産売買のご相談だけでなく、管理会社・物件の紹介、空室対策についてのアドバイスまで可能です。
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過去数回のコラムから、「不動産による相続税対策が如何に有効か」分かって頂けたかと思いますが、不動産を利用した節税には良い部分だけでなくリスクも存在します。
本コラムではこれらのリスクについて説明いたします。
不動産に関するリスク
現金と不動産では相続税評価額が違うので、現金を不動産に変えることで節税が可能となります。
ただし、それには不動産に関する以下のリスクに注意しなければなりません。
（１）現金化に時間がかかる
不動産は現金化までに時間がかかる資産です。
所有の不動産を売る場合は、仲介する不動産業者を探し、その不動産会社が広告を出して買い手を見つけますが、すぐに買い手がつかないことも多く、現金化するまでに数か月〜数年かかることもあります。
現金化に時間がかかる＝必要時に必要な資金を調達できなくなることに繋がります。
（２）固定資産税や都市計画税がかかる
不動産は持っているだけで、毎年のように固定資産税と都市計画税を支払わなくてはなりません。
単年では大したことはなくても、年月が積み重なればどんどん累計税額は増えていきます。
不動産投資に関するリスク
賃貸不動産を購入した際には以下のリスクが発生します。
（１）空室
空室が多ければ、それに比例して家賃収入が減少します。
固定資産税や初期費用についてローンを組んでいた場合は返済が滞ってしまう可能性もあります。
（２）ランニングコストの変動
銀行から借り入れをして不動産投資を行う場合、金利の変動に伴ってランニングコストが高くなる可能性があります。
不動産投資は初期費用が高額なケースが多いので、返済期間も長くなり、金利の変化に影響されやすくなります。
（３）家賃滞納リスク
賃貸不動産の経営には、常に家賃滞納のリスクが伴います。
家賃滞納が発生すると、利益減に加えて、対応に手間がかかります。
（４）災害のリスク
購入した不動産が天災の影響で倒壊したり、浸水する可能性があります。
仮にそうなった場合は資産価値が大きく下落してしまいます。
災害リスクを防ぐには火災保険や地震保険への加入が有効ですが、ランニングコストが増加するデメリットがあります。
（５）資産減少のリスク
不動産投資の方法によっては、資産価値が下がるリスクがあります。
賃貸収益と表面利回りにより資産価値を計算する「収益還元法」というものがありますが、もし入居率の低下等で賃貸収入が減少したり、表面利回りが悪化した場合には、不動産の価値が購入時より下回ってしまいます。
相続対策で現金からわざわざ換えた不動産の価値が結果的に下がっているとなると、かなり損です。
税率構造が変化するリスク
現在は、「現金を不動産に換えて相続をした方が節税となる」構造になっていますが、将来的にどうなるかわかりません。
ご自身が亡くなられる際には、税法が改正されて税率構造が変化し、不動産を活用した相続税対策が意味を無さなくなることもありえます。
これは非常に可能性の低い話ですが、意識はしておくべきです。
まとめ
現在の日本では、不動産を利用した相続税対策は有効ですが、前述したリスクを認識した上で行う必要があります。
ローンの金利上昇や空室率の増加に無関心な場合は、相続税を減らすことができても、不動産を所有している間の負担金額が増えて、節税の意味がなくなってしまいます。
くれぐれも注意してください。
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